09年樓市分析及買賣雙方抉擇
發(fā)布時(shí)間:2009-03-17
剛剛過去的2008年,由美國次貸危機(jī)導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī),對(duì)中國百姓來說無異于一場夢(mèng)魘,股票縮水,樓價(jià)下跌、基金狂泄,黃金爆倉…… 大部分投資者的心態(tài)在經(jīng)歷了“過山車”般的刺激后,最終以財(cái)富水銀瀉地般地消失而宣告結(jié)束。
一、樓市分析:
2009年房地產(chǎn)市場無疑是許多投資者最為關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域,2008年由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴,令全球各個(gè)投資市場一片蕭條,房地產(chǎn)市場自然也無法幸免,許多投資者卻情不自禁的產(chǎn)生了“風(fēng)蕭蕭兮易水寒”的感覺,但我們依舊認(rèn)為2009年中國房地產(chǎn)市場雖然仍將延續(xù)繼續(xù)調(diào)整的格局,但同時(shí)也是購房者捕捉購房機(jī)會(huì)的戰(zhàn)略機(jī)遇期,不言而喻,賣家也就會(huì)趁機(jī)得個(gè)滿意。
對(duì)于2009年的房地產(chǎn)市場走勢(shì),市場已基本達(dá)成共識(shí)。2009年在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國家宏觀調(diào)控政策下,房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間的調(diào)整期。2009將延續(xù)2008年房市的低迷,短期內(nèi)房價(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。06---07年兩年的連續(xù)房地產(chǎn)市場的漲價(jià)含有較大部分的補(bǔ)償性漲價(jià)因素,我市的市場會(huì)與全國多數(shù)大城市的市場一樣,調(diào)整的狀態(tài)在所難免,幅度不會(huì)太大,因?yàn)槌捶空邥?huì)因投機(jī)能力下降而不同程度的退出市場,留在市場中真正的住房需求者----也稱剛性需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高的要求,因此未來市場的競爭會(huì)更加激烈。不久前從報(bào)紙上看到:“中國人民大學(xué)”中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測課題組發(fā)布報(bào)告稱:中國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。
但與此同時(shí),在確保經(jīng)濟(jì)增長的大前提下,房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需的作用同樣也會(huì)在近期受到空前重視,目前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場屬于利好,雖然短期而言對(duì)樓市影響不大,但從中長期看,將促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型,雖然房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整格局將繼續(xù),但積極因素包括國家出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策正在逐漸增多,政策面和市場自身基本面將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)至2009年間見底。
二、賣方抉擇
剛性需求者對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品提出了更高的要求:在產(chǎn)品、質(zhì)量、位置、戶型、服務(wù)甚至于貸款的利率上都會(huì)給予更多的關(guān)注,因此,開發(fā)商亦應(yīng)在以上幾方面上著手,投消費(fèi)者所好,當(dāng)然消費(fèi)者更會(huì)關(guān)心房價(jià)的高低,然而在市場普遍低迷的情況下,相同樓盤價(jià)格還會(huì)差出多少呢?
時(shí)下,“落袋為安,現(xiàn)金為王”、“現(xiàn)房即現(xiàn)金”等已經(jīng)久違的說法又開始在坊間不脛而走,金融危機(jī)持續(xù)下的2009年,捂緊自己的錢袋子是不少人的選擇,故此持幣待購等觀望情緒的出現(xiàn)及銀行緊縮銀根的政策,使部分房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂,為了自救,這些企業(yè)又不得不選擇促銷讓利的手段,甚至有的開發(fā)商為了加快銷售和資金回籠,鏈接斷裂的資金鏈,采取了拋售的辦法,拿出小區(qū)內(nèi)戶型、位置等相對(duì)較差的一棟樓,以大大低于同業(yè)市場價(jià)甚至低于成本價(jià)的價(jià)格進(jìn)行銷售,其本意很明顯,此價(jià)的推出對(duì)房地產(chǎn)市場確實(shí)起了不小的沖擊,手段的恰當(dāng)與否仍需市場的進(jìn)一步認(rèn)可,據(jù)我們觀察,此舉仍未引起消費(fèi)者的購買熱潮,究其原因不外乎:真正的住房需求者在關(guān)注房價(jià)的同時(shí),把眼光轉(zhuǎn)向了別處,試想一個(gè)急于鏈接資金鏈的開發(fā)商會(huì)在其他的相應(yīng)品質(zhì)上下功夫吸引人們的眼球嗎?恐怕是有其心而無其力了。因此開發(fā)商最應(yīng)關(guān)心的是打造出一個(gè)全方位的讓消費(fèi)者滿意的產(chǎn)品,擺在消費(fèi)者面前,讓他們挑選,焉有不挑之理?
同時(shí)也應(yīng)注意以下這樣幾點(diǎn):一是巧妙裝修促成交,把房屋裝修一下再出售,這或許是一個(gè)出奇制勝的方法,說到底,這等于在替購房者進(jìn)行裝修,但由于可以把裝修款包含在房價(jià)當(dāng)中,也可以辦理按揭貸款,無疑幫助購房者減輕了資金壓力;二是適當(dāng)降價(jià)引起關(guān)注,當(dāng)前,雖然市場的成交量已有所下降,但房價(jià)仍處在一個(gè)膠著狀態(tài),不在低位上,如果在房價(jià)上能夠提前做一些讓步,往往就能引起市場的關(guān)注,從而提高成交概率;三是不降房價(jià)降稅費(fèi),在相關(guān)稅費(fèi)支出的負(fù)擔(dān)上做些讓步,這其實(shí)要比降低房價(jià)更為有利,是因?yàn)閷?duì)于房價(jià)款購房者可以通過貸款來減輕壓力,而那些交易稅費(fèi)等卻需購房者付出實(shí)際的現(xiàn)金。四是即使市場低迷,出售的房產(chǎn)一時(shí)無法成交,賣家也千萬不能讓房子空置在那里,而要盡量把房子租出去,并通過適當(dāng)?shù)陌b來提高租金,以等待更好的出售時(shí)機(jī)來臨。
出售房產(chǎn)也有不少技巧,其中很重要的一點(diǎn)就是要盡力提高房子的賣點(diǎn),盡量增加讓房屋更容易成交的因素,目前市場狀況依然不好,成交量不大,開發(fā)商的資金壓力大,所以要盡量減少現(xiàn)金支出,這樣更有利于降低成本,提高有效的交易量。
三、買方抉擇
2009年對(duì)購房者來說是介入的好時(shí)機(jī),可以時(shí)刻捕捉市場調(diào)整期的購房機(jī)會(huì),其中的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是2009年購房將享受極低的利率成本,同時(shí)選好了也會(huì)拿到一個(gè)好的價(jià)位。
2009年買房到底該注意些什么呢?一是要用足政策,充分享受國家優(yōu)惠政策;二是要捕捉降價(jià)空間,利用調(diào)整期“撈取”價(jià)格實(shí)惠。
首先,要用足政策上限,比如可以巧用公積金貸款降低利息成本,在目前的政策背景下,如果在首次置業(yè)時(shí)過于保守,接下來換房容易進(jìn)入二次置業(yè)的“陷阱”,極易受到政策的限制,因?yàn)檎哂袝r(shí)是會(huì)變的。因此在首次購房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的能力,盡量多地滿足實(shí)際的居住需求,充分享受首次置業(yè)時(shí)所帶來的實(shí)惠。
其次在2009年,市場調(diào)整將會(huì)帶來房價(jià)的松動(dòng),“砍價(jià)”會(huì)是購房時(shí)經(jīng)常用的技巧,一是要掌握好“砍價(jià)”的尺度,買家要做的就是要細(xì)致了解市場行情,因?yàn)槿绻硟r(jià)幅度太小,于己不利,如果太大,反而可能會(huì)“嚇跑”賣家,從而錯(cuò)失交易時(shí)機(jī)。二是一些“急拋房”的掛牌價(jià)往往會(huì)低于市場平均水平,與此那些掛牌較久的房源降價(jià)幅度一般也會(huì)比較大,這里面往往容易淘到“便宜貨”;三是對(duì)市場上的各類房源要逐多比較,在還價(jià)之前多了解賣家的特點(diǎn),然后根據(jù)這些特點(diǎn)制定相應(yīng)策略。
當(dāng)然,對(duì)于那些尚不具備購房條件的人來就,租房也能實(shí)現(xiàn)美好的生活,提高生活質(zhì)量,其中一條關(guān)鍵的是要適合自己,比如經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工作狀況以及生活方式等等。
總之,金融危機(jī)持續(xù)下的2009年,房地產(chǎn)市場必將會(huì)成為市場的主流話題,如何把房子賣出去是開發(fā)商的頭等大事,如何買到適合自己的房子也會(huì)成為人們茶余飯后的談話,愿天下人都能美夢(mèng)成真,愿金融危機(jī)早點(diǎn)與人們拜拜,不再干擾人們的生活。
(文/冀興房地產(chǎn)李建素)